Adol.cz

Spočítat si návratnost investice do nemovitosti ještě před tím, než investici uskutečníte, vám může “otevřít oči”. Pokud jdeme žádat o hypoteční nebo spotřebitelský úvěr, tak bychom se o jednu desetinu na úrokové sazbě hádali do krve. Nicméně když máme investovat do nemovitosti např. na pronájem, již nehledíme na to, kolik bude stát nábytek, kolik vymalování, kolik kuchyň. Hlavně ať je to hezké. Když pak porovnáme čistý výnos z nájemného oproti pořizovací ceně nemovitosti, navýšenou o další náklady, můžeme také zjistit, že je výnos záporný nebo nám sotva pokryje inflaci. Pojďme se tedy podívat na to, jak si jednoduše takovou návratnost investice do nemovitosti spočítat. Odkaz na článek na BLOGU: https://www.adol.cz/blog-jak-si-spocitat-navratnost-investice-do-nemovitosti/

Očekával jsem, že video s Tomášem Kučerou, který koupil za 7 let přes 60 nájemních bytů, bude mít úspěch. Nicméně jsem netušil, že vyvolá tak obrovský ohlas. Video má za 6 týdnů přes 110.000 shlédnutí, přes 1800 lajků a stovky komentářů. Mnoho dotazů přišlo také k nám do ADOLu i přímo Tomášovi. Do dnešního rozhovoru jsem proto vybral pár nejzajímavějších dotazů, na které Tomáš ve 40ti minutách odpovídá. Kromě daňové problematiky, financování nákupu nemovitostí a analýze výnosnosti, se také věnujeme morálnímu tématu investování do nemovitostí. Asi nejvíce mě bavila část rozhovoru, kde Tomáš odpovídá na otázku, zda by byl schopen a ochoten někoho osobně naučit investovat do nemovitostí. Po chvíli váhání prohlásil, že by to možné bylo. Samozřejmě jsme se shodli na tom, že ne každý může do nemovitostí investovat. Záleží na příjmech, zadluženosti, věku atd. Nicméně v rámci rozhovoru padla „výzva“, aby nám napsali lidé, kteří skutečně o investování mají zájem. Nejde o to, zda chtějí koupit první byt nebo již mají

Většina lidí asi ví, že není možné “koupit” družstevní byt. Pokud se o nemovitosti zajímáte tak víte, že si můžete koupit v bytovém družstvu (společnosti) podíl a s ním je spojeno určité právo užívat byt na základě nájemní smlouvy. Celkem logicky by se dalo předpokládat, že družstvo je vlastníkem všech bytů a případně nebytových prostor, které družstevníci užívají. To ale neplatí vždy. Existují výjimky a ty pak mohou mít vliv na cenu daného “bytu” resp. podílu. Jak je možné, že družstvo nevlastní nemovitosti, které pronajímá? Dnes se podíváme na tuto zajímavost, abyste v případě “nákupu” družstevního bytu byli v obraze. Odkaz na článek na BLOGu ADOL.cz: https://www.adol.cz/blog-pozor-druzstevni-byt-nemusi-vzdy-patrit-druzstvu/ Odkaz na video o investování s Miroslavem Jonášem: https://youtu.be/uDnCos5P1QU

Chcete vědět, jak spravovat své sociální sítě, abyste na svůj web přivedli více klientů a prodali své produkty nebo služby? Že nic neprodáváte? Pokud sledujete náš blog, který se primárně věnuje nemovitostem a realitnímu trhu, tak bych se dost divil. Realitní makléři přes sociální sítě dnes prodávají své nemovitosti a další nabírají do nabídky. Developeři řeší, jak propagovat svůj projekt a jak co nejdříve prodat nové byty. Pokud jste investoři a pronajímáte byty, sociální sítě vám mohou pomoci hledat nájemníky. Možná jen hledáte nové kolegy do týmu. Sociální sítě jsou zkrátka nedílnou součástí našich osobních i pracovních životů. Přiznejme si, že by většina z nás chtěla “konečně pochopit”, jak to celé funguje a jak sílu sociálních sítí využít pro sebe. Já se kvůli tomu dnes vydal na zajímavé školení a rád bych se s vámi podělil o pár mých “aha momentů”. Odkaz na článek na BLOGu ADOL.cz: https://www.adol.cz/blog-jak-ovladnout-socialni-site/   Odkaz na článek o obsahovém marketingu pro realitní makléře: h

Pohybujete se v realitním byznysu a chtěli jste někdy domluvit obchod po telefonu? Každý si v první řadě představí makléře volajícího na studený kontakt a nabízejícího vlastní služby. Ale co když hledáte investici a chcete přesvědčit majitele nemovitosti, aby vám ji prodal. A co teprve aby vám ji prodal pod cenou? Realitní byznys má mnoho podob. Můžete lidem psát dopisy, emaily, využívat sociálních sítí apod. Ale jednoho dne přijde okamžik, kdy k posunutí celého obchodu potřebujete zvednout telefon a spojit se s protistranou. V tuto chvíli mnoho lidí zachvátí panika. Dnešní host se ale v těchto situacích vyžívá a je v komunikaci po telefonu extrémně úspěšný.    Odkaz na celý článek na blogu ADOL.cz: https://www.adol.cz/blog-video-jak-kupovat-nebo-nabirat-nemovitosti-po-telefonu-juraj-sutoris/   Odkaz na rozhovor na Youtube: https://youtu.be/3LAyv4TcXK8  

Otázku, zda jsou ještě dražby nemovitostí zajímavé, když je o 20% méně dražeb než před 2-3 lety a na dražby chodí mnohem více zájemců, dostávám každý týden. Vždy odpovídám “samozřejmě, ale….”. Než se dostanu k tomu “ale”, tak musím zdůraznit, že paradoxně tu stejnou otázku dostávám již takových 5 let. Dávám také stejnou odpověď. A má rada je vždy odpovídající skutečnosti. Dražby nemovitostí jsou zajímavé, dají se na nich vydělat peníze, ale člověk musí více přemýšlet, předvídat, analyzovat, lépe určit cenu, nechtít vydělat balík na každé dražbě. Dnes bych vám rád ukázal některé zajímavé dražby, které se uskutečnily za poslední měsíc (srpen - září 2019). Na nich uvidíte, že dobře koupit nemovitost se stále daří a také vám ukážu největší chyby, kterých se zájemci o nemovitosti dopouštějí.  Odkaz na článek na blogu ADOLu: https://www.adol.cz/blog-investori-se-v-ramci-drazeb-nemovitosti-dopousteji-velkych-chyb/

O úschově kupní ceny při převodu nemovitosti jste asi všichni již slyšeli. Možná ji někteří z vás již využili, někteří o ní zatím pouze četli. Úschova kupní ceny se využívá k zajištění bezpečnosti při převodu nemovitosti. Ačkoliv by se mohlo zdát, že slouží jako ochrana prodávajícího, není to pravda. Při převodu každé nemovitosti vstupují do určitého rizika jak prodávající, tak i kupující. Úschova peněz je tak nejjednodušším nástrojem k tomu, aby obě strany měli jistotu, že převod nemovitosti i peněz proběhne pro obě strany co možná nejbezpečněji. V praxi přichází v úvahu advokátní úschova, bankovní úschova, notářská úschova nebo úschova kupní ceny u realitní kanceláře. Jaké jsou výhody, nevýhody i rizika jednotlivých variant, jsem se rozhodl přiblížit v dnešním článku. Odkaz na blog ADOLu, kde najdete celý článek: https://www.adol.cz/blog-uschova-kupni-ceny-advokatni-uschova-bankovni-uschova-notarska-uschova-nebo-uschova-u-realitni-kancelare/

Přemýšleli jste o lese někdy také jako o investici? Ať by šlo o to mít své vlastní dříví do krbu nebo o to předat svým potomkům něco hodnotnějšího než jen “peníze”? Les je místo, kam rádi chodíme na procházky a kde sbíráme lesní plody, ale pro některé z nich je péče o les prací. Jedním z nich je i Miroslav Pacovský, který vykonává funkci lesního hospodáře a je také soudním znalcem pro oceňování lesů. Protože je náš blog o investování, chtěl jsem vědět, jak si mohu jako investor les ocenit, pokud bych měl chuť zainvestovat. Nebo na co si má dát pozor realitní makléř, když jej chce pomoci vlastníkovi prodat a najít vhodného kupce. V rozhovoru jsem mimo jiné zjistil, že vlastníci lesů do 50ha mají lesního hospodáře přiděleného od státu a jeho poradenskou činnost stát také platí. Lesní hospodář může pomoci s orientací v lesních hospodářských osnovách, může pomoci s oceněním i s orientací v tabulkách. Pokud les koupíte, poradí s problémy od těžby, přes shánění lidí na práci v lese, až po získání dotací na zalesně

Máte stejný problém jako já? Zajímá vás, zda jsou vaše služby nebo váš produkt dostatečně kvalitní? Myslím tím vzhledem k době, stavu technologií či úrovni služeb na trhu. Nebo třeba vzhledem k penězům, které za služby či produkt požadujete. Jsou to již 3 roky od doby, kdy proběhlo spojení monitordrazeb.cz a adol.cz (abor.cz) pod hlavičku ADOLu. Stále více sleduji, jak se posouvá očekávání našich zákazníků dál a dál. Je to tím, že jsme “progresivnější”, chceme růst a hledáme nová odbytiště a cílové skupiny nebo je to vývojem klientů? Každé pondělí máme v ADOLu poradu s obchodníky a řešíme různorodé záležitosti. Od zajímavých schůzek, přes náměty a požadavky od klientů a kontrolu KPI (ukazatele výkonnosti např. obrat, počet objednávek apod.), až po vývoj nových služeb atd. Pravidelně za mnou obchodníci přichází s tím, že musejí některé služby posunout dál, než tomu bylo doposud. Zkrátka to, co stačilo k získání klienta před 2 lety, již dnes nestačí. Sledujete také tento trend? Snažíte se přizpůsobovat, inovov

Možná jste již zaregistrovali informaci, že finanční správa od 1.9.2019 spouští elektronické dražby. Kdo tedy kvůli dražbám jezdil fyzicky na finanční úřad, už tak (prý) nebude muset. Je to obrovská výhoda, zejména pokud dražíte často nebo dražíte drobné movité věci. Elektronické dražby totiž finanční správa umožní jak u movitých tak u nemovitých věcí (auta, počítače atd.). Když jsem začal dražební podmínky analyzovat a zjišťovat, jak má celý systém fungovat, tak jsem zjistil, že na finanční úřad přece jen budete muset a možná několikrát.  Navíc jsem zjistil, že Finanční správa zavádí odlišný způsob příhozů a mění tak zavedené zvyklosti na trhu...   Odkaz na celý článek na BLOGu ADOLu: https://www.adol.cz/blog-financni-sprava-spustila-od-1-9-2019-elektronicke-drazby-ale-meni-zabehle-zvyklosti/ Odkaz se dražbami finanční správy: https://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/drazby-financnich-uradu

Chtěli byste investovat do nemovitostí a máte pocit, že vám něco chybí? Někteří lidé si stěžují, že nemají peníze. Jiní brečí, že jsou příliš staří a další, že jsou naopak příliš mladí. Někteří lidé už 1 nebo 2 byty pronajímají a nedovedou si představit, že by se měli starat o více nemovitostí… A já vám zde přináším rozhovor s člověkem, který tyto vaše obavy „rozbije“. Jmenuje se Tomáš Kučera a ve svých 30 letech vlastní 63 bytových jednotek na severu Čech. Byty začal kupovat a pronajímat v roce 2012, když mu bylo 23 let a začínal s 1 mil. Kč na účtu. Více se již dozvíte v novém podcastu. Odkaz na BLOG ADOL.cz, kde najdete i stopáž s popisem témat: https://www.adol.cz/blog-video-jak-za-7-let-nakoupit-a-uspesne-pronajimat-63-bytu-tomas-kucera-investor/

Pronájem bytu je vždy záležitostí dvou stran. Na jedné straně je majitel bytu, který chce většinou dlouhodobého, ale hlavně slušného a řádně platícího nájemníka. Aby nebyl byt prázdný a neutíkal tak možný příjem, mnoho vlastníků bytů chce honem rychle někoho najít. Na druhé straně stojí obrovská fronta lidí, kteří chtějí bydlet a jsou frustrovaní z nedostatečné nabídky nemovitostí. Poptávka v současné době převyšuje nabídku a ceny mnohde rostou. Bohužel jsou v tomto davu lidé, kteří představy majitele splňují a pak ti, kteří nemusí být bonitní, seriózní nebo nemají čistý záměr. Bohužel nikdo z těchto lidí to nemá napsáno na čele. Jak na pronájem vlastního bytu, aby se z toho nestala vaše noční můra? Odkaz na článek na blogu ADOL Monitor: https://www.adol.cz/blog-jak-na-pronajem-bytu-aby-z-toho-nebyla-nocni-mura/

Jak najít byty, pozemky nebo domy na prodej v konkrétní lokalitě, když realitní servery zrovna nenabízí to, co hledáte? Už jste někdy tento problém řešili? Pokud hledáte investici a díváte se třeba na dražby, je asi jedno, kde přesně nemovitost leží. Cenu dané nemovitosti stanovíte dle jejího stavu, porovnáte nabídky v okolí, přihlédnete k dostupnosti služeb a vezmete v potaz dalších pár parametrů. Podle čísel se pak buď rozhodnete nemovitost koupit nebo budete hledat dál. Co když ale hledáte nemovitost pro sebe? Já jsem takto například hledal chatu na Šumavě, v Jizerských horách nebo v Orlických horách. Znám určitá místa, kde by se mi chata líbila, ale na realitních portálech jsem žádnou adekvátní nabídku nenašel. Buď byla nemovitost příliš drahá nebo v dané lokalitě vůbec nabídky neexistovaly. Více již v novém podcastu....   Odkaz na celý článek na blogu ADOL.cz: https://www.adol.cz/blog-jak-najit-byty-pozemky-nebo-domy-na-prodej-v-konkretni-lokalite/ Odkaz na video s Pavlou Temrovou: https://youtu.be

Investice do nemovitostí jsou především o tom, kde hledat levné a zajímavé nemovitosti a jak je koupit, než je objeví někdo jiný. To je věčné realitní téma. Nicméně málo kdo je ochotný se s vámi o své nabyté know-how podělit. Každý si jej spíše nechává pro sebe. Jinak tomu je ale u hosta našeho dalšího rozhovoru. Pavla Temrová před několika lety vydala knihu Realitní kuchařka. Nebyla v té době realitní makléřka, ale měla více jak desetileté zkušenosti s prací pro jednu z největších developerských společností FINEP. Pracovala v PR (public relations) a tak neměla daleko ani k marketingu. Nejen pro klienty, ale i pro své okolí začala tvořit texty a nápovědy na různá realitní témata. To postupem času vedlo k vydání e-booku. Ten vyvolal zajímavou zpětnou vazbu s náměty na další témata a čtenáři se dělili o své zkušenosti. To nakonec vedlo až k vydání knihy Realitní kuchařka. Od roku 2012 se prodalo přes 20.000 výtisků této knihy. Původní myšlenkou knihy bylo přinést rady, tipy a triky spíše pro koncové investory

Investoři se mnou budou určitě souhlasit když řeknu, že ne každá investice se podaří. A v tomto případě nemyslím to, že zainvestujete a na konci neinkasujete finanční zisk. Myslím spíše fakt, že některé investice se zkrátka nepodaří vůbec realizovat. Důvodů může být mnoho. Někdy nemáte peníze, jindy nemáte příležitosti (nabídky) nebo v některých případech dost znalostí, abyste zajímavý obchod odhalili. Investice do nemovitostí nejsou výjimkou. V dnešním článku se budu věnovat 3 faktorům, které zabily příležitosti, které byly takřka “na spadnutí”.  Abych zmírnil vaše očekávání, tak vám dnes neposkytnu návod, jak se určitým problémům  a rizikům vyhnout. Investování je “obyčejný” obchod. Jak sami asi víte, tak i když máte sebelepší produkt nebo službu, nebude se vaše nabídka líbit všem. Snažil jsem se spíše identifikovat ty nejdůležitější faktory, které se prolínají příběhy našich klientů. Za sebe pak musím říci, že za mnoha mými neúspěšnými, tj. nerealizovanými obchody, stála právě kombinace zmiňovaných faktor

Věnuje-li se náš blog nemovitostem, pak pohledávky jsou jednoznačně jeho běžnou každodenní součástí. Banky mají pohledávky z hypotečních úvěrů za vlastníky nemovitostí, pronajímatelé mají pohledávky za svými nájemníky, energetické společnosti mají pohledávky za vlastníky nemovitostí  i nájemníky, atd. Přestože jsou pohledávky velice známý termín, mnoho lidí má o nich jen obecné povědomí. Většinu lidí napadne, že pohledávka je vlastně dluh, ale nic víc. Rád bych vám dnes přiblížil ne to, jak pohledávky vznikají, ale spíše proč se pohledávek někteří vlastníci zbavují a co vlastně postoupení pohledávky znamená. Budu se také věnovat důvodům, které k prodeji pohledávek jejich vlastníky vede. A to nejdůležitější je to, jak vám může znalost fungování pohledávek pomoci k nákupu nemovitostí pod cenou. Odkaz na článek na blogu ADOL.cz: https://www.adol.cz/blog-pohledavky-jejich-prodej-odkup-a-postoupeni-pohledavky/

Investujete do nemovitostí a přijde vám na dražbách málo příležitostí? Objem vyhlášených dražeb rok od roku klesá a proto se někteří investoři soustředí více na zadlužené nemovitosti v exekucích nebo právě v insolvencích. Nicméně insolvenční proces není tak jednoduchý, jako koupě nemovitosti v dražbě. Navíc došlo novelou Insolvenčního zákona od 1.6.2019 k mnoha změnám. Změny se týkají nejen dlužníků, ale také právě potenciálních investorů. Mgr. Martin Zástěra stál historicky na obou stranách... Pracoval pro insolvenčního správce, kde měl na starost správu dlužníků, ale také pomáhal dlužníkům s tím, jak na sebe insolvenci uvalit a jak zachránit maximum svého majetku. Martin na seminářích pro Adol už přes 2 roky učí investory nejen to, jak celý proces insolvence probíhá, ale také jak najít zajímavé investiční příležitosti. Vysvětluje, jaké jsou motivace jednotlivých účastníků insolvenčních řízení (věřitel, insolvenční správce, soud, dlužník, ostatní věřitelé), na jaké kroky by neměli investoři zapomínat, chtěj

Hledáte inspiraci a nové nápady? Přemýšlíme, kam posunout firmu, kde získáte nové zákazníky, jak vylepšíte svůj produkt apod.? Dnes jsem se rozhodl, že dnešní článek pojmu poněkud letněji a podělím se s vámi o pár tipů, kde hledám inspiraci já. Třeba z těchto zdrojů zavane trochu inspirace i k vám. Odkaz na článek na blogu Adol.cz: https://www.adol.cz/blog-inspirace-par-letnich-tipu-na-zajimave-zdroje-knihy-podcast-video/

Pokud investujete do nemovitostí a jste ženatí/vdaní, může se vám někdy stát, že druhý z manželů nebude s vaší investicí souhlasit. Co potom? Vyhlédli jste si nemovitost, moc rádi byste ji pořídili, ať už na pronájem nebo jen jako rychlou spekulaci, ale druhý z manželů nesouhlasí. Pokud jste totiž před uzavřením sňatku neuzavřeli předmanželskou smlouvu, budete standartně nabývat majetek do společné „pokladničky“. Může se vám dokonce stát, že druhý z manželů nebude souhlasit s tímto druhem podnikání či investic. Přesně pro tyto případy existuje možnost zúžení společného jmění manželů (SJM). Celý článek najdete na: https://www.adol.cz/blog-spolecne-jmeni-manzelu-a-jeho-zuzeni-pri-investovani-do-nemovitosti/

Před dvěma lety jsme jej neznali a dnes jsou Matterport a 3D vizualizace nemovitostí již na našem trhu zabydleny. Bohužel stejně jako u videoprohlídek platí, že je to nástroj pro pár desítek makléřů, kteří se snaží posouvat kvalitu této branže dopředu. Mnoho makléřů, ale i vlastníků nemovitostí, stále spoléhá na fotografie a nedovedou si představit, co jim Matterport a tato nová technologie umožňuje. Protože mě toto téma samotného zajímalo, navštívil jsem v Humpolci Václava Dubna, který jako makléř pracuje v realitách 13 let a před nedávnem si také Matterport pořídil. Je navíc servisní partner této společnosti a přístroje do ČR dováží. Přišlo mi to jako zajímavé spojení, protože kdo jiný vám o nějakém produktu řekne víc, než ten, kdo jej používá ve své každodenní praxi. Vašek Duben mi vysvětlil na co vše lze Matterport použít, jak funguje technicky a jakým způsobem prezentuje výsledky klientům. Pokud si myslíte, že jde 3D vizualizace okamžitě na realitní servery, mýlíte se. Navíc jsem pro vás zjistil, kolik